Korzystnie sprzedać, dobrze kupić

- Co zrobić, aby szybko i bezpiecznie sprzedać mieszkanie?
- Jeśli jest to mieszkanie w spółdzielni, to sprzedaję tylko prawo do niego. W przypadku, gdy jest to tak zwany wyodrębniony lokal i towarzyszy mu udział w gruncie i we wspólnych powierzchniach, nowy nabywca otrzymuje także wynikające z tego obowiązki.

- Czym różni się sprzedawanie mieszkania w spółdzielni od mieszkania, do którego dołączony jest grunt?
- Prawo do lokalu spółdzielczego nie ma księgi wieczystej. Lokal mieszkalny stanowiący odrębną własność musi mieć księgę wieczystą. W tym przypadku przy sprzedaży brany jest pod uwagę również udział w gruncie i częściach wspólnych.

- Jakie dokumenty należy przygotować, planując sprzedaż mieszkania?
- W obu przypadkach trzeba sprawdzić, czy nie ma zadłużeń, czy jest płacony czynsz oraz inne opłaty. Ważne są również dokumenty potwierdzające, że został spłacony kredyt za nie, czy nie ma udzielonych bonifikat oraz czy nie jest objęte hipoteką.

- Jeśli jest to mieszkanie, za które jeszcze nie spłaciliśmy kredytu, to czy można je sprzedać?
- Najprościej jest najpierw spłacić kredyt. Można również porozumieć się z nabywcą, aby to on go spłacił. Ale na to należy uzyskać zgodę banku kredytującego.

- Ile trwa przygotowanie dokumentów potrzebnych do sprzedaży mieszkania?
- Jeśli mieszkanie nie ma księgi wieczystej i jest to prawo do lokalu spółdzielczego, to wystarczy sprawdzić i przygotować te dokumenty, o których mówiłem, i można je sprzedać. Zwykle trwa to około dwóch tygodni. Czasem krócej. Gorzej sprawa wygląda, jeśli chodzi o mieszkania z księgami wieczystymi. Opolszczyzna należy do tych województw, które mają tak zwaną migrację ksiąg wieczystych. W praktyce oznacza to, że jeśli ma w niej być coś zmienione, to musi zostać przekazana aż pod Łódź. Dopiero tam jest uzupełniana według nowego systemu. Nie ma jej średnio osiem tygodni. Jeśli okaże się, że pojawi się pomyłka, to musi tę drogę odbyć jeszcze raz.

- Na co najczęściej zwracają uwagę osoby, które zamierzają kupić mieszkanie? Co powinniśmy zrobić, żeby im się spodobało?
- To zależy od klienta i jego przyzwyczajeń. Są tacy, którzy zajrzą wszędzie. Nawet pod wykładzinę, żeby zobaczyć, co tam jest. Są osoby, które trzaskają drzwiami, żeby zobaczyć, co się dzieje. Spotkałem też takich, którzy skakali po podłodze i potrafili wejść w każdy zakamarek. Są też klienci, którzy po prostu wchodzą, rozglądają się i mówią "kupuję" albo "nie kupuję". Trzeba zadbać, aby mieszkanie było czyste i przewietrzone.

- Czy nowe okna albo kafelki w łazience mogą podwyższyć cenę?
- Jeśli planujemy sprzedaż mieszkania, to nie warto w nie inwestować. Nowe okna, podłoga albo kafelki nie muszą zwiększyć jego ceny. Nigdy nie odzyskamy poniesionych na te prace pieniędzy. Na przykład wymiana okien wiąże się często z malowaniem albo położeniem nowych tapet. Nowy nabywca może nie chcieć plastików, bo stwierdzi, że dla niego liczą się tylko okna drewniane. I nowe plastikowe okna wyrzuci.

- Czy możliwe jest sprawdzenie osoby, która zamierza mieszkanie kupić?
- Na własną rękę jest to dosyć trudne. Najlepiej tutaj sprawdzają się pośrednicy. Mieliśmy już kilka przypadków, że klient przyszedł z pośrednikiem oglądać mieszkanie, później zadzwonił do sprzedającego i chciał się z nim dogadać bez osób trzecich. To już może wskazywać, że jest to ktoś, kto nie ma całkiem czystych intencji.