Najemca nie zarabia, ale to nie zwalnia go z opłat. Prawnik odpowiada

Jestem właścicielem lokalu w centrum miasta, który wynajmuję dla prowadzącego kawiarnię. Z powodu koronawirusa najemca przestał mi płacić, tłumacząc, że nie może zarabiać nie ze swojej winy. Jestem między młotem a kowadłem, bo przecież ode mnie zarządca budynku domaga się opłat za czynsz i media.

Specustawa, zwana tarczą antykrysysową, nie wprowadziła spektakularnych zmian w stosunkach cywilnoprawnych, pozostawiając ich regulację dotychczasowym przepisom. Umowy cywilne zatem nadal wiążą i powinno się ich dotrzymywać (art. 353 § 1 kc).

Obowiązek zamknięcia kawiarni nie spowodował, że umowa najmu lokalu wygasła lub przestała wiązać. Czasowy zakaz prowadzenia działalności gastronomicznej nie jest też wadą prawną lokalu, a tylko taka okoliczność dawałaby najemcy możliwość domagania się roszczeń względem właściciela, w tym zwolnienia z czynszu. Nie ma zatem możliwości „bezkosztowego” zwrotu lokalu.

Obecna sytuacja może być podstawą do rozwiązania umowy, ale strony obowiązuje zawarty w tejże umowie okres wypowiedzenia (można go skrócić za porozumieniem stron). Jako właściciel lokalu może pan też rozwiązać umowę najmu ze skutkiem natychmiastowym, ale tylko wtedy, gdy najemca (w tym przypadku prowadzący kawiarnię) opóźnia się z zapłatą za 2 pełne okresy płatności (art. 687 kc). Nie zwalnia go to jednak z zaległej zapłaty. Jedyny wyjątek dotyczy najmu lokalu w obiektach o pow. sprzedaży powyżej 2 tys. m kw. Tu świadczenia wzajemne wygasły w momencie zawieszenia działalności, spowodowanego pandemią (art. 15ze).

Problemem może być natomiast egzekwowanie roszczeń, gdyż działania sądów są z zawieszone. Nie biegną też terminy sądowe (art. 15zzs) oraz terminy przedawnienia (art. 121 pkt 4 kc). Został wprawdzie wprowadzony czasowy zakaz eksmisji, ale dotyczy on tylko lokali mieszkalnych (art. 15zzu).

Właściciel lokalu może za to liczyć na zwolnienie z podatku od nieruchomości, o ile taką uchwałę podejmie rada miasta (art. 15p). Wszelkie należności z czynsz i media musi on jednak nadal płacić.