Mapa zasadnicza – ważny dokument w planowaniu budowy. Dlaczego powinien się nią zainteresować każdy inwestor? Ile kosztuje i jak ją zdobyć?

Mapa zasadnicza to najważniejszy dokument geodezyjny dotyczący rozmieszczenia gruntów, budynków, dróg, obiektów topograficznych oraz infrastruktury terenowej. Pełni ona istotną rolę w procesie planowania zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli jesteś w trakcie załatwiania formalności z budową domu, będziesz musiał ją dostarczyć odpowiednim organom wraz z innymi niezbędnymi dokumentami. Mapy zasadnicze są własnością państwa, dlatego ich prowadzenie w poszczególnych regionach jest zadaniem starostw powiatowych.

Dostęp do mapy zasadniczej w formie cyfrowej możliwy jest w każdym momencie za pośrednictwem portalu Geoportal – mapy działek. Zazwyczaj mapy te są dostępne w formacie A4, chociaż niekiedy mogą być znacznie większe, prezentując szczegółowy obszar działki wraz z jej otoczeniem. Mapa zasadnicza jest podstawowym źródłem wiedzy do tworzenia innych map, w tym tych wykorzystywanych do planowania zagospodarowania przestrzennego. Prowadzenie mapy zasadniczej odbywa się w formie cyfrowej, zgodnie z postanowieniami Rozporządzenia Ministra Administracji i Cyfryzacji z dnia 2 listopada 2015 r. dotyczącego bazy danych obiektów topograficznych oraz mapy zasadniczej.

Mapa ewidencyjna a mapa zasadnicza różnią się pod wieloma względami. Co prawda obie te mapy są niezbędne w trakcie planowania inwestycji budowlanych, to różnice między nimi dotyczą przede wszystkim zakresu informacji. Jak już wspomniałam, mapa zasadnicza jest kompleksowym dokumentem geodezyjnym, obejmującym szeroki zakres danych topograficznych. Z punktu widzenia osoby planującej budowę, mapa zasadnicza przydaje się, gdy:

• wnioskuje ona o wydanie decyzji o warunkach zabudowy,
• projektuje przyłącza,
• planuje wycenę lub sprzedaż nieruchomości.

Mapa ewidencyjna służy głównie do celów administracyjnych i ewidencyjnych. Jest to szczegółowa mapa, na której zaznaczone są granice działek, numery ewidencyjne oraz informacje o właścicielach nieruchomości. Mapa ta jest wykorzystywana przez urzędy gminne i sądy do prowadzenia ewidencji gruntów oraz rozstrzygania spraw związanych z nieruchomościami. Na mapach ewidencyjnych znajdują się także kontury budynków, użytków gruntowych oraz klas gleboznawczych wraz z ich oznaczeniami.

Mapa zasadnicza jest dość zawiła dla osób niezaznajomionych z jej terminologią i symboliką. Wykaz symboli na mapie zasadniczej jest dokładnie opisany w wspomnianym Rozporządzeniu Ministra Administracji i Cyfryzacji z dnia 2 listopada 2015 r. dotyczącym bazy danych obiektów topograficznych oraz mapy zasadniczej.

Jak wyglądają takie oznaczenia na mapie zasadniczej? Na przykład, działka ewidencyjna może być zaznaczona zielonymi granicami, z widocznym numerem nieruchomości. Jak zatem odczytać mapę zasadniczą? Odpowiedzią na to pytanie jest legenda, którą znajdziesz na wydruku mapy. W legendzie powinny być zawarte przynajmniej podstawowe symbole. W razie trudności z interpretacją wszystkich oznaczeń, warto sięgnąć do wspomnianego rozporządzenia, które dostępne jest online i zawiera szczegółowy opis wszystkich znaków kartograficznych.

Mapa zasadnicza działki, zwana również mapą operatu geodezyjnego, to szczegółowa mapa, która przedstawia konkretną działkę w skali dużo większej niż typowe mapy topograficzne. Jest to dokument geodezyjny, który zawiera precyzyjne informacje dotyczące granic działki, jej wymiarów, numeru ewidencyjnego oraz ewentualnych obiektów znajdujących się na niej, takich jak budynki, drogi, ogrodzenia działki czy inne istotne elementy terenowe.

Mapa zasadnicza działki jest tworzona przez geodetów na podstawie pomiarów terenowych, które obejmują dokładne określenie granic działki oraz pomiar jej kształtu i rozmiarów. W przypadku działek zabudowanych, mapa ta może również zawierać informacje o lokalizacji istniejących budynków, ich wymiarach oraz ewentualnych przeszkodach czy instalacjach na terenie działki.

Skąd wziąć mapę zasadniczą działki budowlanej? Mapę zasadniczą, a właściwie jej kopię, możesz dostać w Powiatowym Ośrodku Dokumentacji Geodezyjnej i Kartografii, który jest właściwy dla położenia twojej działki. Po zamówieniu kopii mapy zasadniczej, otrzymasz wydruk z komputera w formie arkusza lub wybranego obszaru. Zazwyczaj taki wydruk ma format A4 i przedstawia nie tylko jedną działkę, ale także sąsiednie tereny.

Wniosek o wydanie mapy zasadniczej możesz złożyć online za pośrednictwem profilu zaufanego ePUAP lub w Powiatowym Ośrodku Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej właściwym dla lokalizacji danej działki. Wniosek o udostępnienie materiałów z powiatowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego nie wymaga składania dodatkowych dokumentów poza samym wnioskiem.

Wniosek jest zazwyczaj gotowym formularzem, który należy uzupełnić swoimi danymi, określić cel pozyskania mapy zasadniczej oraz wybrać formę dostarczenia – papierową lub elektroniczną (na płycie CD lub innym nośniku elektronicznym). Zastanów się, jaka forma mapy – wektorowa czy rastrowa – będzie ci potrzebna. Koszt mapy zasadniczej działki może wynosić od kilku do ponad 100 złotych. Najbardziej ekonomiczną opcją jest mapa rastrowa, którą można uzupełnić danymi wektorowymi, i kosztuje ona kilka złotych. Natomiast za wektorową mapę zasadniczą w wersji drukowanej zapłacisz ok. 150 zł i otrzymasz ją od ręki.

Jeśli potrzebujesz mapy zasadniczej do celów projektowych, sytuacja wygląda nieco inaczej. Jest to wymagany załącznik do wniosku o wydanie pozwolenia na budowę, np. domu. Mapę projektową opracowuje uprawniony do tego geodeta. Czas oczekiwania na taki dokument wynosi nawet do 6 tygodni, a jego koszt to już nawet kilkaset złotych.

Źródło:

• Główny Urząd Geodezji i Kartografii,
  Rozporządzenie Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 23 lipca 2021 r. w sprawie bazy danych obiektów topograficznych oraz mapy zasadniczej
• mapy.geoportal.gov.pl